住宅ローンを組むときはときは大きく分けて２種類の
金利から選んで住宅ローンを借りることになります。

 

その２種類とは「固定金利」と「変動金利」です。

 

固定金決めた利は借入期間中は金利が変わらない
ローンで固定金利の中でも「全期間固定金利」や
「固定期間選択型金利」などがあります。

 

固定期間中は返済計画が立てやすいのが最大の
メリットになります。

 

変動金利は半年に１度金利が見直されるローンです。
なので、「変動金利」というと金利の上がり下がりによって
月々の返済額が大きく変動するイメージがあるかもしれません。

 

ですが、変動金利には急激な金利の上昇によって、
月々の返済額が一気に増えてしまわないように
２つのルールがあります。

 

それが「５年ルール」と「１．２５倍ルール」です。

 

まずは「５年ルール」についてです。

 

住宅ローンの金利は半年に１度変更され、その時の
金利が適用されます。では、半年ごとに返済額が
変わるのか、というとそうではありません。

 

どんなに金利が上がったり下がったりしても、
５年間は返済額が変わらないというものです。
これが「５年ルール」です。

 

ではなぜ半年ごとに金利が変わるのに
返済額が変わらないのかというと

 

住宅ローンを組むと元金返済部分と利息部分の
合計を毎月返済することになります。

 

金利が上がった場合には、その内訳の元金返済部分を
減らすことによって返済額を一定にしています。

例えば毎月８万円ずつ返済しているとします。

借入当初は内訳は【元金６万：利息２万】＝８万円の返済
２年後、、、、、【元金５万：利息３万】＝８万円の返済
４年後、、、、、【元金３万：利息５万】＝８万円の返済

 

このように月々の返済額は同じ８万円ですが
利息が増え元金部分の返済額が少なるというわけです。

 

次に「１．２５倍ルール」です。

返済額は５年ごとに見直されますが、返済する人の
負担を考えて、どんなに金利が上がっても今までの
返済額の１．２５倍を超えないようにと上限が決められています。

これが「１．２５倍ルール」になります。

例えば、今まで１０万円の返済額だった場合、
どんなに金利が上がったとしても次の５年間は
１２万５千円までしかあがらないということです。

 

このルールのおかげで金利が急にあがったとしても
返済額の見通しを立てることができますよね。

 

ただし、１．２５倍を超える金利については
０にしてくれるわけではなく次の５年間に
先送りされることになります。

なので、急な金利上昇のリスクを少なくするために
早めにの繰り上げ返済で元金部分を減らして利息を
少なくしておくといいかもしれませんね。